信托可以給房地產(chǎn)商補(bǔ)血嗎——“121文件”一周年房地產(chǎn)融資調(diào)查
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-06-01
距去年6月5日央行頒布"121文件"的日子正好一年，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控依然繼續(xù)。在5月20日公布的上海市《政府公報(bào)》里，明確將“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”列為上海市政府第二季度工作要點(diǎn)。
在這一年里，隨著銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的限制，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商把目光投向了信托。
調(diào)低銀行負(fù)債率
開(kāi)發(fā)商在資金方面的壓力增大，在打破房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場(chǎng)中融資渠道單一的緊迫要求下，房地產(chǎn)信托受到了高度關(guān)注。
據(jù)新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總裁洪曦分析，在長(zhǎng)三角地區(qū)，房地產(chǎn)信托大約占到信托總額50%以上的，這個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)最強(qiáng)勢(shì)板塊，從去年下半年起也逐漸成為中國(guó)信托最強(qiáng)勢(shì)板塊，洪曦此前的身份是搜房網(wǎng)副總裁，他離開(kāi)正在準(zhǔn)備上市的搜房網(wǎng)來(lái)到新漢業(yè)負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)信托。洪曦透露，在銀行融資受限之后，越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司希望通過(guò)信托來(lái)融資。
在政府開(kāi)始調(diào)控之后，房地產(chǎn)行業(yè)靠銀行貸款來(lái)買(mǎi)地，再用買(mǎi)下來(lái)的地抵押給銀行來(lái)繼續(xù)開(kāi)發(fā)的模式將不會(huì)實(shí)現(xiàn)。在以前，房地產(chǎn)公司的銀行負(fù)債率通常達(dá)到80%-90%，整個(gè)行業(yè)絕大部分資金都是銀行的資金在流動(dòng)。
在新規(guī)定中，房地產(chǎn)公司的銀行負(fù)債率只能控制在65%以內(nèi)。這個(gè)政策的最直接后果是，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司必須自己先拿出比原來(lái)多75%的資金投入進(jìn)來(lái)，才可以向銀行申請(qǐng)貸款繼續(xù)開(kāi)發(fā)。
上海社科院房地產(chǎn)專家顧建發(fā)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行的過(guò)度依賴確實(shí)會(huì)造成很大風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司50%到60%的負(fù)債率才比較健康，在現(xiàn)在這種情況下，如果金融和房地產(chǎn)任何一個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)都會(huì)波及另外一個(gè)。
但是對(duì)長(zhǎng)期依賴銀行的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，比原來(lái)多75%的資金除了自己解決一部分以外，必須通過(guò)其他渠道來(lái)融資，信托融資模式給他們看到了新的希望。同時(shí)，長(zhǎng)期低迷的信托市場(chǎng)也因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而揚(yáng)眉吐氣。
順利繞開(kāi)政策
然而，自去年年底開(kāi)始房產(chǎn)信托出現(xiàn)的井噴式增長(zhǎng)已經(jīng)受到銀監(jiān)會(huì)的關(guān)注。據(jù)顧建發(fā)透露，政府已經(jīng)開(kāi)始考慮控制房地產(chǎn)商通過(guò)信托融資，具體規(guī)定很可能下半年就會(huì)出臺(tái)。在即將出臺(tái)規(guī)定中，房地產(chǎn)公司融資門(mén)檻可能同121文件相類似：必須有35%的自有資金后，才能向信托公司融資。
不過(guò)房地產(chǎn)商和信托公司都不認(rèn)為這個(gè)規(guī)定會(huì)真的控制住地產(chǎn)信托，因?yàn)樾磐泄镜牟僮鬓k法要比銀行靈活得多，此前包括《信托法》在內(nèi)的法規(guī)被信托公司規(guī)避得堪稱游刃有余。經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫甚至直接評(píng)價(jià)說(shuō)，信托公司“最聰明”，可以繞開(kāi)各種政策障礙。
例如，地產(chǎn)信托的一個(gè)局限是，根據(jù)目前的《信托法》規(guī)定，每個(gè)信托計(jì)劃存在限賣(mài)200份的硬性要求，最低起步的價(jià)格也在5萬(wàn)元。正是由于存在最高限額，造成融資數(shù)量不會(huì)太大。
目前長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)信托的資金規(guī)模大多在1億到2億元，對(duì)于一個(gè)動(dòng)輒耗資十幾億元的地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，所起到的融資作用十分有限，不過(guò)對(duì)于滿足房地產(chǎn)公司35%資本金的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，這些資金足夠了。
而且對(duì)于具體某個(gè)有投資價(jià)值的項(xiàng)目，信托公司也可以通過(guò)其他方式繞過(guò)200份的限制，比如聯(lián)合其他信托公司來(lái)成倍擴(kuò)大信托份數(shù)。一位信托投資經(jīng)理坦言，盡管這些做法有違規(guī)嫌疑，但是從法規(guī)條文上來(lái)說(shuō)并無(wú)問(wèn)題。
“銀監(jiān)會(huì)關(guān)心能否降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，但他們沒(méi)有考慮怎樣讓地產(chǎn)商順利融資?！贝鞯铝盒袌?zhí)行董事吳少聰這樣分析目前的信貸政策?！艾F(xiàn)在房產(chǎn)信托是一種很好的融資方式，我所了解的許多地產(chǎn)商對(duì)此都有濃厚的興趣?！彼嘎?。
但有人士指出信托資金存在的風(fēng)險(xiǎn)將在未來(lái)顯現(xiàn)。因?yàn)楦鶕?jù)《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品并不做保底承諾，所以投資信托是要做好血本無(wú)歸的準(zhǔn)備。
據(jù)中泰信托的投資經(jīng)理陳鑫介紹，現(xiàn)在市場(chǎng)發(fā)行的信托品種已經(jīng)解決了這個(gè)矛盾。例如股權(quán)信托，既能滿足開(kāi)發(fā)商的融資需要，又能較好控制風(fēng)險(xiǎn)。
陳鑫舉例說(shuō)，在一個(gè)1億多資金的項(xiàng)目中，信托公司發(fā)行了1.2億，但是只對(duì)外發(fā)行了8000萬(wàn)，其余4000萬(wàn)信托公司要求房地產(chǎn)公司來(lái)購(gòu)買(mǎi)。這樣，整個(gè)信托資金以1.2億資金入股項(xiàng)目公司95%以上的股份，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的把握和控制都很高。
而且，信托公司會(huì)在與房地產(chǎn)公司的協(xié)議中規(guī)定，如果這個(gè)項(xiàng)目失敗，這1.2億中的8000萬(wàn)將享有優(yōu)先受益權(quán)。
陳鑫認(rèn)為，即使房?jī)r(jià)跌20%-30%，信托資金收回也不會(huì)成問(wèn)題，而且因?yàn)樾磐邪l(fā)行期限在一年到兩年，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較容易預(yù)料。目前為止，近幾年的信托產(chǎn)品都沒(méi)有出現(xiàn)不能兌付回報(bào)率的事情。
當(dāng)然，如果真的出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌，那么必然會(huì)出現(xiàn)收回風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)，從目前經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)看還不會(huì)出現(xiàn)這種情況。
信托也有選擇
盡管房產(chǎn)信托為地產(chǎn)商打開(kāi)了希望之門(mén)，但是顧建發(fā)指出原來(lái)可以從銀行貸款的小房地產(chǎn)公司，通過(guò)信托來(lái)融資的難度也將很大。因?yàn)樾磐泄境鲇陲L(fēng)險(xiǎn)考慮，必然要參照房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)等等，而這些小房地產(chǎn)公司無(wú)疑處于弱勢(shì)。
而且，如果融資不暢的話，大的房地產(chǎn)公司可以通過(guò)減少開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，把自有資金集中起來(lái)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目也可以正常運(yùn)營(yíng)，而一些小的房地產(chǎn)公司如果融不到資金則意味著整個(gè)資金鏈條的斷裂。
顧建發(fā)也提出，在準(zhǔn)備進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的國(guó)際資金中，選擇合作伙伴的范圍也肯定是成功的房地產(chǎn)公司，中小公司也得不到這樣的機(jī)會(huì)。
對(duì)一部分小規(guī)模的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，需要盤(pán)活資金的最主要出路將是轉(zhuǎn)讓手里的土地資源。而收購(gòu)這些土地資源的依然只能是大房地產(chǎn)公司。所以，今年必將淘汰一批沒(méi)有開(kāi)發(fā)實(shí)力的小房地產(chǎn)公司，而對(duì)大房地產(chǎn)公司在囤積更多土地后實(shí)力無(wú)疑更強(qiáng)。
而大房地產(chǎn)公司也將承受不同程度的壓力，其中“激進(jìn)派”公司最為危險(xiǎn)。那些近幾年瘋狂靠銀行貸款來(lái)大規(guī)模圈地的公司很可能在政策調(diào)控中損失慘重。
在這一年里，隨著銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的限制，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商把目光投向了信托。
調(diào)低銀行負(fù)債率
開(kāi)發(fā)商在資金方面的壓力增大，在打破房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場(chǎng)中融資渠道單一的緊迫要求下，房地產(chǎn)信托受到了高度關(guān)注。
據(jù)新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總裁洪曦分析，在長(zhǎng)三角地區(qū)，房地產(chǎn)信托大約占到信托總額50%以上的，這個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)最強(qiáng)勢(shì)板塊，從去年下半年起也逐漸成為中國(guó)信托最強(qiáng)勢(shì)板塊，洪曦此前的身份是搜房網(wǎng)副總裁，他離開(kāi)正在準(zhǔn)備上市的搜房網(wǎng)來(lái)到新漢業(yè)負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)信托。洪曦透露，在銀行融資受限之后，越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司希望通過(guò)信托來(lái)融資。
在政府開(kāi)始調(diào)控之后，房地產(chǎn)行業(yè)靠銀行貸款來(lái)買(mǎi)地，再用買(mǎi)下來(lái)的地抵押給銀行來(lái)繼續(xù)開(kāi)發(fā)的模式將不會(huì)實(shí)現(xiàn)。在以前，房地產(chǎn)公司的銀行負(fù)債率通常達(dá)到80%-90%，整個(gè)行業(yè)絕大部分資金都是銀行的資金在流動(dòng)。
在新規(guī)定中，房地產(chǎn)公司的銀行負(fù)債率只能控制在65%以內(nèi)。這個(gè)政策的最直接后果是，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司必須自己先拿出比原來(lái)多75%的資金投入進(jìn)來(lái)，才可以向銀行申請(qǐng)貸款繼續(xù)開(kāi)發(fā)。
上海社科院房地產(chǎn)專家顧建發(fā)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行的過(guò)度依賴確實(shí)會(huì)造成很大風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司50%到60%的負(fù)債率才比較健康，在現(xiàn)在這種情況下，如果金融和房地產(chǎn)任何一個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)都會(huì)波及另外一個(gè)。
但是對(duì)長(zhǎng)期依賴銀行的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，比原來(lái)多75%的資金除了自己解決一部分以外，必須通過(guò)其他渠道來(lái)融資，信托融資模式給他們看到了新的希望。同時(shí)，長(zhǎng)期低迷的信托市場(chǎng)也因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而揚(yáng)眉吐氣。
順利繞開(kāi)政策
然而，自去年年底開(kāi)始房產(chǎn)信托出現(xiàn)的井噴式增長(zhǎng)已經(jīng)受到銀監(jiān)會(huì)的關(guān)注。據(jù)顧建發(fā)透露，政府已經(jīng)開(kāi)始考慮控制房地產(chǎn)商通過(guò)信托融資，具體規(guī)定很可能下半年就會(huì)出臺(tái)。在即將出臺(tái)規(guī)定中，房地產(chǎn)公司融資門(mén)檻可能同121文件相類似：必須有35%的自有資金后，才能向信托公司融資。
不過(guò)房地產(chǎn)商和信托公司都不認(rèn)為這個(gè)規(guī)定會(huì)真的控制住地產(chǎn)信托，因?yàn)樾磐泄镜牟僮鬓k法要比銀行靈活得多，此前包括《信托法》在內(nèi)的法規(guī)被信托公司規(guī)避得堪稱游刃有余。經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫甚至直接評(píng)價(jià)說(shuō)，信托公司“最聰明”，可以繞開(kāi)各種政策障礙。
例如，地產(chǎn)信托的一個(gè)局限是，根據(jù)目前的《信托法》規(guī)定，每個(gè)信托計(jì)劃存在限賣(mài)200份的硬性要求，最低起步的價(jià)格也在5萬(wàn)元。正是由于存在最高限額，造成融資數(shù)量不會(huì)太大。
目前長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)信托的資金規(guī)模大多在1億到2億元，對(duì)于一個(gè)動(dòng)輒耗資十幾億元的地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，所起到的融資作用十分有限，不過(guò)對(duì)于滿足房地產(chǎn)公司35%資本金的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，這些資金足夠了。
而且對(duì)于具體某個(gè)有投資價(jià)值的項(xiàng)目，信托公司也可以通過(guò)其他方式繞過(guò)200份的限制，比如聯(lián)合其他信托公司來(lái)成倍擴(kuò)大信托份數(shù)。一位信托投資經(jīng)理坦言，盡管這些做法有違規(guī)嫌疑，但是從法規(guī)條文上來(lái)說(shuō)并無(wú)問(wèn)題。
“銀監(jiān)會(huì)關(guān)心能否降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，但他們沒(méi)有考慮怎樣讓地產(chǎn)商順利融資?！贝鞯铝盒袌?zhí)行董事吳少聰這樣分析目前的信貸政策?！艾F(xiàn)在房產(chǎn)信托是一種很好的融資方式，我所了解的許多地產(chǎn)商對(duì)此都有濃厚的興趣?！彼嘎?。
但有人士指出信托資金存在的風(fēng)險(xiǎn)將在未來(lái)顯現(xiàn)。因?yàn)楦鶕?jù)《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品并不做保底承諾，所以投資信托是要做好血本無(wú)歸的準(zhǔn)備。
據(jù)中泰信托的投資經(jīng)理陳鑫介紹，現(xiàn)在市場(chǎng)發(fā)行的信托品種已經(jīng)解決了這個(gè)矛盾。例如股權(quán)信托，既能滿足開(kāi)發(fā)商的融資需要，又能較好控制風(fēng)險(xiǎn)。
陳鑫舉例說(shuō)，在一個(gè)1億多資金的項(xiàng)目中，信托公司發(fā)行了1.2億，但是只對(duì)外發(fā)行了8000萬(wàn)，其余4000萬(wàn)信托公司要求房地產(chǎn)公司來(lái)購(gòu)買(mǎi)。這樣，整個(gè)信托資金以1.2億資金入股項(xiàng)目公司95%以上的股份，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的把握和控制都很高。
而且，信托公司會(huì)在與房地產(chǎn)公司的協(xié)議中規(guī)定，如果這個(gè)項(xiàng)目失敗，這1.2億中的8000萬(wàn)將享有優(yōu)先受益權(quán)。
陳鑫認(rèn)為，即使房?jī)r(jià)跌20%-30%，信托資金收回也不會(huì)成問(wèn)題，而且因?yàn)樾磐邪l(fā)行期限在一年到兩年，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較容易預(yù)料。目前為止，近幾年的信托產(chǎn)品都沒(méi)有出現(xiàn)不能兌付回報(bào)率的事情。
當(dāng)然，如果真的出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌，那么必然會(huì)出現(xiàn)收回風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)，從目前經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)看還不會(huì)出現(xiàn)這種情況。
信托也有選擇
盡管房產(chǎn)信托為地產(chǎn)商打開(kāi)了希望之門(mén)，但是顧建發(fā)指出原來(lái)可以從銀行貸款的小房地產(chǎn)公司，通過(guò)信托來(lái)融資的難度也將很大。因?yàn)樾磐泄境鲇陲L(fēng)險(xiǎn)考慮，必然要參照房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)等等，而這些小房地產(chǎn)公司無(wú)疑處于弱勢(shì)。
而且，如果融資不暢的話，大的房地產(chǎn)公司可以通過(guò)減少開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，把自有資金集中起來(lái)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目也可以正常運(yùn)營(yíng)，而一些小的房地產(chǎn)公司如果融不到資金則意味著整個(gè)資金鏈條的斷裂。
顧建發(fā)也提出，在準(zhǔn)備進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的國(guó)際資金中，選擇合作伙伴的范圍也肯定是成功的房地產(chǎn)公司，中小公司也得不到這樣的機(jī)會(huì)。
對(duì)一部分小規(guī)模的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，需要盤(pán)活資金的最主要出路將是轉(zhuǎn)讓手里的土地資源。而收購(gòu)這些土地資源的依然只能是大房地產(chǎn)公司。所以，今年必將淘汰一批沒(méi)有開(kāi)發(fā)實(shí)力的小房地產(chǎn)公司，而對(duì)大房地產(chǎn)公司在囤積更多土地后實(shí)力無(wú)疑更強(qiáng)。
而大房地產(chǎn)公司也將承受不同程度的壓力，其中“激進(jìn)派”公司最為危險(xiǎn)。那些近幾年瘋狂靠銀行貸款來(lái)大規(guī)模圈地的公司很可能在政策調(diào)控中損失慘重。
(xintuo摘自東方早報(bào))